辽朝境内各民族的经济结构、经营方式不同，对土地的使用、占有方式也不同。一般说来，南京、西京的农业区以私人占有制为主。东京土地私有制受到来自契丹贵族的冲击。中京、上京为牧区与半农半牧区，并有较多的投下州。适应这种经济形态和社会发展的实际，土地占有和使用形式也发生着变化。“契丹之初，草居野处，靡有定所”。
遥辇阻午可汗时，涅里整顿部落，才确定了各自的分地，于是契丹各部有了各自固定的游牧范围。国家建立后，以皇帝为首的统治集团，拥有对土地的绝对支配权。
因此，过去为部落公有的土地实际上已转化为国有土地，并以分封的形式转为领主占有。随着封建因素的增长，私有制又不断地冲击着国有制，于是上京和中京地区，土地所有制呈现着错综复杂的变化关系。

国有土地与部落的牧场
辽朝国家设有群牧，是为国家提供马匹、牛羊、骆驼的机构。群牧的草场、牲畜均属国家所有。群牧多在大兴安岭南端西麓。可知者有迪河斡里朵、斡里保（斡里本）、蒲速斡、燕思、兀者等。群牧官由国家委任，司牧者是诸部族富户或品官家子弟、余丁或奴隶。他们在国有的牧场上放牧国有的牲畜，供国家需要。
为了防御的需要，辽朝在西北边境设置州城，屯驻军队。屯军一方面从事耕牧，一方面守卫边境。他们耕种的农田和游牧的草场也属国家所有，生产的谷物、牲畜提供边备所需。这两种土地无论所有权还是使用权均属国家，是名符其实的国有土地。
契丹诸部的游牧地，本属部落公有。阿保机建国后，在遥辇八部的基础上，重新编组部落并再次确定诸部的游牧范围。
这次调整的结果，将上京道中心地区，西起大兴安岭南端的庆州、仪坤州，东到鸭子河流域的长春州，北自挞鲁河（今洮儿河），南至中京北界广大地区，全部划归了辽内四部族。其余诸部，则分别被安置在其四周。
诸部落的游牧地是由较高统治集团分配确定的，诸部只有占有权和使用权。这类土地的使用，其较高支配权仍属于皇帝代表的国家，它是在部落占有制形式下的国有土地。而部落成员因地位不同，对部落公有的牧场在使用上也存在差异。
辽朝前期，诸王、公主、驸马、臣多建有投下。从投下户需向国家缴纳田赋看，诸投下户使用的土地也是国有的。投下主人在这些土地上享受特殊的优待，享有国家允许的某些经济实惠。随着封建因素的增长，投下制逐渐衰落，一些投下州收归国家所有。
上京诸州由俘虏、移民垦殖的荒地以及南京等地区的荒闲土地属国家所有。圣宗时许民开垦的燕乐、密云二县荒地，即属于这类土地。朝廷可根据需要划出界线，以为牧场，也可招徕农户垦种，酌免租赋数年，这些农户就成了耕种国有土地的官佃户。一些农户可立籍缴纳赋税，于是这类荒田就变成了耕种者的私产。朝廷或清道有时遣使至各地检括荒地，如为人所冒占私耕，或没收入官，或立契定赋。

诸宫提辖司所掌土地
辽帝各斡鲁朵皆设有提辖司，管理诸宫所属蕃汉转户。蕃汉转户多从事农业，以南京、西京、奉圣州、平州为多，中京、上京也有少量提辖司所属蕃汉户。他们耕种的土地属斡鲁朵所有，实际上就是皇帝的庄园。
在诸宫卫大量占有土地的同时，一些契丹贵族、汉族官僚的庄园也有了很大发展。如圣宗时的俘臣李知顺，占籍中京，“庄宅田园，奴仆人户，牛驼车马等，卒不能知其数”。王继忠被俘后，家无奴隶，圣宗一次就赐宫户三十。冯从顺统和十七年望都之役后入辽，“车乘服玩，台馆园林及藏获之徒，皆国家所给”。
在中京，地主的庄园有了很大发展。这些庄园的所有者，都是辽朝的蕃汉贵族。
寺庙土地
辽朝建国前就建有寺庙。中期以后，佛教盛行，各地广建寺庙，各寺庙都占有相当数量的土地。
如义州静安寺，在创建之初，阿保机同族玄孙耶律昌允及其妻就施地三千顷。蓟州盘山上方感化寺“创始以来，占籍斯广。野有良田百余顷，园有甘栗万余株，清泉茂林，半在疆域”。景州观鸡寺有庄土三千亩，山林百余顷，果树七千余株。寺院地主与国家、世俗地主一样广占田土，以营佃所入供僧众衣食。

地主和小农私有土地
东京、西京和南京的土地以私有为主，其中地主广有土地，农民则只有少量土地，有的完全没有土地，靠佃种地主土地为生。这种情况在中京奚人地区也很普遍。
苏颂、苏辙在他们的《使辽诗》中都记录了这方面的情况。考古工作者在今河北宣化（辽西京归化州）发掘了几座辽墓，出土的墓志、随葬品和壁画皆可反映出这一带地主阶级生活的富裕、优越。地主张世卿在大安年间出粟赈灾，一次就进粟2500斛，得授官右班殿直。
韩师训墓壁画中所绘《饮酒听曲图》、《备装图》，即使不是墓主人生前生活的真实记录，至少也反映了此时汉族地主和富商的生活状况。尤其引人注意的是，富裕的，即使不为官宦，也可以奴役贫苦的契丹人。

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